Reforma Tributária e condomínios: o que muda de verdade

Sistemas, contadores e administradoras falam da Reforma Tributária todos os dias. Para o síndico, a pergunta é direta: o condomínio terá de pagar um imposto novo ou emitir nota fiscal?

A resposta mais comum é não. Mas, se o prédio recebe dinheiro de antenas, publicidade ou locações para pessoas de fora, precisa acompanhar a composição das receitas. Também vale observar como a mudança aparece nos preços cobrados pelos fornecedores.

A regra geral: condomínio não é contribuinte

A reforma substitui gradualmente PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS por tributos sobre o consumo, principalmente a CBS, federal, e o IBS, de estados e municípios. A Lei Complementar 214/2025, em sua redação atualizada, trata dos condomínios no artigo 26.

O artigo coloca o condomínio edilício fora da condição de contribuinte como regra. Para o condomínio que apenas rateia despesas entre condôminos, isso significa que as cotas ordinárias e extraordinárias não geram, por si, IBS/CBS ou nota fiscal desses tributos.

A exceção: quando as cobranças dos condôminos ficam abaixo de 80%

O cuidado começa quando o condomínio realiza operações com terceiros. Isso pode ocorrer com cessão de espaço para antenas de telefonia, publicidade na fachada, máquinas ou quiosques, e locação de áreas a pessoas de fora, conforme a natureza de cada contrato.

O artigo 26, § 2º, II, traz a régua: se as taxas e os demais valores condominiais cobrados dos condôminos representarem menos de 80% da receita total e o condomínio não tiver optado pelo regime regular, IBS e CBS poderão incidir sobre as operações com bens e serviços que ele realizar. A lei também prevê créditos proporcionais à participação dessas operações tributadas na receita total.

Os valores apenas mostram a proporção. O enquadramento de cada receita, o período usado na conta e a documentação fiscal da operação devem ser definidos com o contador. O limite legal é menos de 80%; exatamente 80% não aciona essa hipótese.

Se houver operação tributável, o contador também deve orientar a emissão do documento fiscal aplicável. A existência de uma receita externa, isoladamente, não significa que as cotas dos moradores passem a ser tributadas.

Optar pelo regime regular exige uma conta cuidadosa

A lei permite que o condomínio opte pelo regime regular do IBS e da CBS. Nesse caso, a incidência alcança todas as taxas e os demais valores cobrados dos condôminos e de terceiros. Em contrapartida, o regime pode permitir o aproveitamento de créditos sobre aquisições, observadas as regras legais.

Não há resposta universal sobre vantagem econômica. Antes de qualquer opção, peça ao contador uma simulação com receitas, despesas, créditos possíveis e obrigações fiscais. Como a decisão afeta as cotas, ela também deve ser discutida na governança do condomínio e submetida à assembleia quando cabível.

O impacto mais provável aparece nos contratos

Mesmo o condomínio que não recolhe IBS/CBS continuará comprando limpeza, portaria, jardinagem, manutenção, obras e serviços da administradora. Como não contribuinte, em regra, não aproveita créditos dos tributos dessas compras. O preço final pago ao fornecedor é custo para o condomínio.

Isso não permite concluir que todo contrato ficará mais caro. O resultado dependerá do setor, do regime tributário do fornecedor, dos créditos que ele aproveita e do que está previsto no contrato. Vale comparar propostas e revisar cláusulas de reajuste e de tributos antes das renovações.

Na conferência das notas, observe as informações de IBS e CBS conforme o modelo de documento e o cronograma aplicável ao fornecedor. Receita Federal e Comitê Gestor do IBS esclareceram que o destaque continua previsto, mas as validações automáticas de determinados campos foram adiadas em 2026. Por isso, uma nota sem esses dados não é necessariamente rejeitada pelo sistema neste momento; dúvidas devem ser tratadas com o emissor e o contador.

O calendário da transição

• 2026 · teste: alíquotas de referência de 0,9% para CBS e 0,1% para IBS, com regras próprias para o período de adaptação.
• 2027 · CBS: começa a cobrança da CBS pela alíquota de transição prevista, enquanto PIS e Cofins saem de cena. O IBS segue em transição.
• 2029 a 2032 · IBS: avanço gradual do novo imposto e redução de ICMS e ISS.
• 2033 · novo modelo: conclusão prevista da transição dos tributos sobre consumo.

Para o orçamento condominial, 2027 merece atenção especial: é quando a CBS pode alterar os preços dos serviços contratados. A linha do tempo do Ministério da Fazenda detalha as etapas.

Checklist para síndicos e administradoras

• Mapear receitas de antenas, fachadas, locações, máquinas e outras operações com terceiros.
• Separar as cobranças dos condôminos das demais receitas no controle financeiro.
• Levar a composição da receita ao contador e confirmar como aplicar o limite de 80%.
• Rever contratos de cessão e locação antes da renovação.
• Conferir documentos fiscais dos fornecedores conforme o cronograma aplicável.
• Revisar cláusulas tributárias e de reajuste nos contratos de serviços.
• Considerar possíveis mudanças de preço no orçamento de 2027.
• Levar o tema à assembleia se houver receita relevante de terceiros ou estudo de opção pelo regime regular.

O que fazer agora

Para a maioria dos condomínios, a prioridade é manter as receitas bem identificadas, acompanhar a régua dos 80% e entender o efeito da reforma nos contratos. Esses registros permitem que síndico, administradora e contador decidam com base em números, e não em suposições.

Este conteúdo é informativo e reflete as regras consultadas em 30 de outubro de 2026. Não substitui análise contábil ou jurídica do condomínio.

Fontes oficiais

• Lei Complementar 214/2025, texto atualizado pela Câmara dos Deputados — arts. 26, 41, 43 e 47.
• Receita Federal e Comitê Gestor do IBS — esclarecimento sobre documentos fiscais em 2026.
• Ministério da Fazenda — perguntas e respostas sobre a transição.

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